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北京高端酒店式公寓市場現狀
近日，北京臨空新國展瑰悅服務式公寓正式開業，成為繼樂乎、龍湖冠寓、有巢、佳兆業等品牌之后，又一個將全國首店落子于北京的服務式公寓品牌。通過梳理相關資料，北京現有服務式公寓玩家“非富即貴”，產品也是如此，綜合競爭力更是“咄咄逼人”。為什么這些新進場的玩家，要將首站選在了北京，是初生牛犢不怕虎？還是難以抗拒北京市場的強大引力？
插圖 | 攝影 ©陶貳珂；插圖僅供欣賞
版權 | 圖片版權歸空間秘探ME-TIME SPACE所有
鑒于瑰悅的相關背景，此處暫且將其歸于酒店系服務式公寓玩家。因此，瑰悅新國展服務式公寓的開業，意味著北京服務式公寓市場在瑞吉、柏悅、千禧、萬豪、香格里拉的基礎之上，又迎來了一位酒店系玩家。
北京臨空新國展瑰悅服務式公寓是瑰悅在北京的首個落地項目，也是瑰悅品牌的首店。該公寓地處北京六大高端產業功能區之一的空港經濟開發區，毗鄰國展新館、首都國際機場。這個項目，并不僅僅是服務式公寓，其中還包括了北京臨空新國展瑰悅酒店。整個項目共計313套客房，其中酒店客房164間，服務式公寓客房149間。
根據“中國首個東方美學服務公寓”的品牌定位，北京新國展瑰悅服務式公寓在產品定位和風格上，充分提煉“京味”元素，將東方美學精粹與現代極簡主義相結合，從房間裝飾、藝術點綴等方面融入本土地方特色。這就不難理解，為什么瑰悅將全國首店落子于北京。畢竟北京是一個擁有八百余年都城史的千年古都，能夠給予瑰悅足夠的文化底蘊滋養。
在北京，還有些品牌，與瑰悅具有同樣的默契。
7月，自如寓與Funhub聯合運營的首家高端Funhub自如寓在北京東城區開業，毗鄰天安門廣場、秀水街和紫禁城。這成為了繼4月份戰略并購住宅公寓服務商“曼舍”之后，自如在高端公寓發展上又一重要動作。
8月，位于北京西二環金融街的CCB建融家園·樂乎公寓真武社區正式開業。不僅如此，樂乎公寓的高端產品線“芷岸”也開啟了征程，位于北京三元橋、建國門核心區域的3家門店已經處于工程階段，預計將于今年開業。
據不完全統計，今年以來共有8個服務式公寓品牌首店落地，分別是選擇了北京的瑰悅和樂乎芷岸和中建星寓，選擇了武漢的恒隆府、選擇了杭州的保利NPUB、選擇了合肥的合肥承寓、選擇了深圳的僑城坊爾邸以及選擇了廣州的越秀星廷。雖然這些服務式公寓新玩家并沒有全在一線城市扎堆，但是獲得“3票”的北京，依舊熱度不減。
事實上，這樣的場景，北京并不陌生。
無論是上世紀九十年代選擇北京作為入華首站的北京瑞吉公寓、北京凱賓斯基公寓和北京嘉里公寓，或是奧運前夕相繼登場的福朋喜來登公寓、輝盛閣國際公寓以及柏悅府、柏悅居，亦或是近年來的北京佳兆業鉑域行政公寓、冠寓·東迎坊服務式公寓以及北京有巢公邸等等。北京，向來是服務式公寓們熱衷的“首店之都”。
插圖 | 攝影 ©符瑩瑩；插圖僅供欣賞
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以1984年開業的麗都公寓為起點，北京服務式公寓市場已有35年發展歷史。今日的繁華景象，既離不開新生玩家大膽將一家又一家服務式公寓首店落地北京，更離不開“無心插柳柳成蔭”的早期涉外公寓，完成了服務式公寓的市場教育破冰。
80年代的
/全進口/ 涉外公寓
服務式公寓在北京市場的起源，要歸功至涉外公寓。彼時，基于外交人員等外國人士的居住需求，在一些涉外商圈，興建了一批服務式公寓。1984年，位于麗都區域的麗都公寓正式開業。作為北京最早的涉外商圈，麗都區域使館區、外資企業云集，聚集了北京近四分之一的涉外人群，是北京目前最成熟的涉外商務生活區之一。
為了匹配這些涉外人群的生活需求，這些公寓的配置也同樣具備國際水準。位于北京另一較早涉外生活區的光明公寓，其中包括1986年4月建成開業的135幢日式別墅和1988年8月建成開業的25棟美式公寓。房屋全部建材由日本進口，外墻采用日本新型建筑陶瓷，衛星電視可選擇收視美國、日本、法國、俄羅斯等國家和地區的電視節目。此外，八十年代末開業的長春宮公寓，還配備了日本管理人員常駐管理，員工可用日語、英語為住客提供服務。
正是這樣一批涉外公寓，奠定了北京市場對服務式公寓的大致印象——品質高，服務好。
90年代亮相的
酒店系玩家
對于北京服務式公寓而言，九十年代才是其真正登臺亮相的時候。這一階段，酒店品牌開始逐漸登場。
1990年開業迎客的國貿公寓，背后是中國世貿投資有限公司和嘉里興業有限公司，后者是香格里拉旗下的公司；1992年開業的北京凱賓斯基酒店，與北京凱賓斯基飯店一樣，由凱賓斯基提供運營服務；1997年亮相的瑞吉酒店公寓，最初也是以北京瑞吉酒店的附屬設施立足于市場；1999年登場的北京嘉里公寓和國貿世紀公寓，與國貿公寓“同出一門”，背后站著的是隸屬于香格里拉的嘉里建設有限公司。
與此同時，這些公寓的選址也有了更多的選擇。一部分公寓依舊選擇了燕莎商圈、大使館、一類的地點，如北京凱賓斯基公寓、三全公寓以及瑞吉酒店公寓。也有些公寓開始尋找第三使館區之外的商圈，如新開業的高星酒店、漢光百貨以及新出現的商業綜合體，華威酒店公寓以及嘉里公寓、國貿世紀公寓屬于其中的代表。
21世紀的
選址轉向+客群延展
九十年代服務式公寓的選址變化，在本世紀初進一步放大。因為，相較于規模增長有限的涉外人員，激增的金融從業人員已經成為了服務式公寓的新生主力客群。以2006年北京金融街行政公寓所在金融街為例，作為國內第一個定向開發的金融產業功能區，招徠了大量的高端金融人才?；谕顿Y需求和高頻詞的差旅，這部分人群樂于為高品質的服務式公寓買單。
因此，這一階段能夠享受到高星級酒店服務的酒店系服務式公寓，更是遍地開花。與東方君悅酒店相鄰的東方豪庭公寓、與威斯汀大酒店項鏈的北京金融街行政公寓、萬豪行政公寓北京首店紫檀萬豪行政公寓、由香格里拉管理的北京大飯店公館等等。
一些資深服務式公寓玩家也開始相繼加碼。自2006年以3.3億元購得自持項目北京盛捷中關村服務公寓進入北京市場之后，雅詩閣在北京不斷實現自我突破。2017年北京雅詩閣盛世博瑞服務公寓（原北京雅詩閣山水文園服務公寓）開業，北京由此成為全球唯一一座同時擁有三家雅詩閣品牌物業的城市。
近幾年來，一些新生玩家更是對北京服務式公寓市場躍躍欲試，并交出了作品。佳兆業、龍湖冠寓、中建星寓、Base佰舍、瑰悅以及樂乎芷岸等等，都是其中的代表品牌。
既有深耕市場多年的資深玩家，也有低調行事的“始祖”品牌，還有具有基因優勢的酒店系玩家和來勢洶洶的公寓派系?？梢灶A見的是，北京服務式公寓的市場，將會告別以往的“陽春白雪”，而是學會與更多的消費者以及品牌同樂。
插圖 | 攝影 ©李三更；插圖僅供欣賞
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百花齊放的品牌之外，北京服務式公寓的經營數據表現同樣可圈可點。據第一太平戴維斯數據顯示，今年二季度，在新增20套單元供應的基礎上，北京全市服務式公寓整體空置率環比下降5.3個百分點至16.7%。季度內全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月252.3元，環比上升0.2%。而在這背后，是不斷增長的內資租戶以及通過靈活租賃條件來吸引租戶的業主招租方案。
樂觀的數據表現之外，北京服務式公寓也曾陷入過“低谷期”。
2019年，北京綠城奧克伍德華庭公寓關閉，北京市場損失了403套高端公寓房源。這個數字意味著什么？要知道，2019年二季度全市服務式公寓總存量為6468套，也就是說，6%的市場供給就此消失。這也導致了北京東直門區域服務式公寓，進入了賣方市場。
不僅如此，根據北京公寓網，同樣位列關閉清單/出售的公寓還有盛捷中關村服務式公寓、盛捷福景苑服務式公寓、北京萬國服務式公寓、北京輝盛庭服務式公寓、逸蘭新城國際服務式公寓以及北京國貿雅詩閣服務式公寓、西單華威酒店式公寓等等。且不論其他品牌，單從雅詩閣來看，盛捷中關村服務式公寓和盛捷福景苑服務式公寓已經不再其官網目錄中。
事實上，將服務式公寓出售，有著不同的出發點。一些公寓是出于經營困難，或是回報周期過長，業主在資金鏈緊張時會提前出售回本。也有些公寓是在落成之初時，就設定了物業增值目標，一旦達到果斷出手。
頻頻易主的北京雅詩閣盛世博瑞服務公寓（原北京雅詩閣山水文園服務公寓），屬于前者。2017年開業時，這家公寓以北京雅詩閣山水文園服務公寓的名稱行走。彼時，雅詩閣選擇了與山水文園牽手，躋身文旅綜合體中，拓展商旅之外的可能。但是2021年，這家曾被用作山水文園總部的公寓，卻通過法拍程序改換門庭易主了，成為了北京雅詩閣盛世博瑞服務公寓。
原因無他，對于山水文園而言，2019年全面爆發的財務危機，以及背負數十億無力償還的負債。讓其無暇顧及這家公寓的易主，而只是將其視為償還債務的資產。遺憾的是，這家北京雅詩閣盛世博瑞服務公寓以4.3億元的售價再次掛出了債權轉讓信息，將再一次迎來新的主人。
今年3月，被國際地產PE巨頭鐵獅門以約21億元完成收購的北京輝盛閣國際公寓，屬于后者。這家位于朝陽區國貿商圈的服務式公寓，建筑面積為37923平方米，共計約357間公寓。在一些業內人士看來，根據成交價為人民幣21億計算，該項目單價約5.5萬元每平米，賣出了一個好價格。
插圖 | 攝影 ©李三更；插圖僅供欣賞
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雖然北京收獲了服務式公寓“首店之都”的稱號，但從數量上來看，北京稍遜于廣州和上海。
門店層面，以雅詩閣的布局情況為例，上海擁有10家已開業服務式公寓，17家待開業。廣州擁有8家已開業服務式公寓，且7家處于待開業狀態，北京目前已開業5家，待開業僅1家。
從整體體量來看，據第一太平戴維斯數據，今年二季度上海服務式公寓總存量維持在9294套，北京二季度全市存量為8,035套。而且，上海的服務式公寓交易和開業相對更活躍一些，僅今年2季度，就有2家公寓變更業主和運營方，以及4個新項目的開業。
不過，從現有品牌的預計開業規劃來看，相對成熟的老品牌成為了這些傳統熱門商旅城市待開業公寓清單中的主流。一些具備“先鋒”意識的品牌，品牌更偏愛新一線及文旅消費熱門城市。在這其中，誰有可能成為下一個服務式公寓的“首店之都”？
新品牌指向
首先需要考量的是，目前服務式公寓新品牌落地時，是否將該城市納入選擇范圍。拋開一些以本地物業資源為導向的地方房企，主要以全國型企業以及國際服務式公寓的品牌落子為參考。目前，杭州的表現比較突出。
前有國際服務式公寓品牌，莎瑪向其拋出橄欖枝。2014年，杭州莎瑪和達服務式公寓正式開業，成為莎瑪服務式公寓在國內的首秀。今年，還有兩大品牌將“初舞臺”選在了杭州。其一是保利公寓的高端公寓NPUB，首項目落地杭州錢江新城；其二是雅詩閣旗下的lyf共享公寓中國區首家——杭州lyf萬科中城匯共享公寓正式投入運營。這樣的表現，與杭州近年來不斷增長的外來人才規模以及強勁的消費力休戚相關。
新酒店指向
其次是從高星酒店的布局預判是否有服務式公寓新品牌落子的可能。當下，越來越多的酒店系服務式公寓，會以“雙品牌”的模式，與高星酒店“抱團”發展。因此，那些能夠吸引更多高星酒店的城市，吸引酒店系服務式公寓品牌落地的概率就更大。以138個在建酒店項目，位居國內酒店市場榜首的成都，潛力不可估量。
不到兩年時間，成都共有10家高端酒店開業。僅今年上半年就有4家高端酒店相繼開業，這個數字，有可能是一些中部地區城市一年都不能達到的目標。而且，成都還有11家待開業高端酒店，其中國際高端品牌數量占比達到了三分之二。這些高端酒店的進入，一是能聯動旗下的服務式公寓一同進入；二是其業績表現或將成為服務式公寓是否落地的指標，產生一定的判斷影響。
不得不承認的是，與酒店集團對比，服務式公寓推出新品牌的速度相對較慢。即便是雅詩閣一類的老派服務式公寓玩家，目前在中國市場的是雅詩閣、盛捷、馨樂庭、lyf、途家盛捷以及雅遇一共6個品牌。當然，盡管少，但新品牌依舊會有。例如雅詩閣今年上半年收購了澳洲本土服務式公寓Quest ，假以時日，這個品牌也有可能會進入中國。屆時，又將會花落誰家，以上兩個維度或許能幫助我們進行預判。
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曾有人問及，與酒店長包房看似差異不大的服務式公寓，為什么能夠成為一個獨立的市場品類？對此，一位常年居住在服務式公寓的人如是說道，“一座城市，不僅僅需要提供能保證快節奏工作的商業設施，更要為這些忙碌著穿梭期間的人們覓得一處達到家和工作平衡的居所，這才是一座真正的國際化大都市！”隨著快節奏生活不斷地下沉到新一線城市及二三線城市，不僅僅是首店，服務式公寓或將有望成為一座城市的“新剛需”。
本文轉自空間密探公眾號