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三全公寓出租
名稱:悅樘公寓臻選北京燕莎店(三全公寓)
地址:北京市朝陽區麥子店街38號
開業時間:2017年10月
建筑面積:總占地面積為1萬平方米,總建筑面積為5.4萬平方米。
周邊/交通:位于風景秀麗的亮馬河南岸,坐落于大使館、五星級飯店和高檔購物、娛樂場所云集的燕莎商圈,交通方便,緊挨東三環,距離十號線地鐵站亮馬橋約5分鐘路程。
建筑歷史:1998年由日本Kyu Eikan Group開發的服務式公寓。
樓層詳情:整體包括三棟主樓,每棟28層,由設有餐廳及娛樂設施的地面三層會所連為一體。共有318個公寓單位,其面積介乎33平方米至225平方米不等。
公寓戶型:每層樓為兩梯四戶,ABCD四個戶型,戶型面積介于110-127平米之間,都為兩居室,但朝向不太一樣,主力戶型為127平米兩居室。
服務設施配套:公寓設施配套(會所、健身房、游泳池、網球場、便利店、餐廳、停車場、兒童娛樂場、桑拿房、閱覽室、美容沙龍、多功能廳、壁球室、臺球室、會議室、酒吧、高爾夫模擬器、體操房等),服務配套(酒店式客房服務、24小時維修服務、24小時保安、24小時前臺服務、家政服務、購物班車、郵政服務、洗衣服務等)
獲取方式
2017年9月,景瑞不動產以股權形式收購60個三全公寓單位,對價6.425億,同時以物業形式收購120個公寓單位、停車場及俱樂部,總對價6.2979億。該項目收購的總成本約為12.72億人民幣。
對于此次收購的原由,景瑞控股在相關公告中曾解釋,1、集團拓展業務至北京,拓寬業務和地區范圍;2、該項目物業價格優惠,預期北京及該地區物業的價值將增值。
景瑞不動產收購后,并未對三全公寓進行大幅改動,僅對其中12套兩居室公寓進行改造,將兩居室改造為一居室或大開間,以提高入住率,其他公寓房間未進行大改造,延用前期的家具,有少量的電器更換。室外公共部分以及外立面等未進行裝修改動。
客戶定位
公寓所處位置為大使館區,環境位置比較優越,外國居民較多。公寓客戶定位相對高端,主要為外企高管,加上原開發企業為日資企業,公寓初始設計風格和配套主要針對日本客戶,長期以來受日本企業及客戶的認可度高,所以目前公寓大部分為日本客戶,少量本土高端客戶。本次疫情中,客戶影響并不是很大,因為在疫情期間回日本的客戶并不多。
租金水平
公寓主要針對日本客戶等高端客戶群,公寓定價較貴,目前單個主力型2居室價格在3.5萬/月左右(租金包含物業管理、供暖、會所、寬帶、衛星電視、每周一次房間打掃)。而睿和智庫調研周邊普通住宅,發現目前周邊2居室的普通住宅月租金在2萬左右,顯然公寓價格高出普通住宅租賃價格不少。
租期方面,目前三全公寓簽約租期最短一個月最長一年,同時根據付租方式租金折扣力度有差別,一次性付租時間長,優惠力度較大。

競品情況
競品方面,三全公寓位于亮馬河南岸的大使館區,屬于燕莎商圈,五星級飯店、高檔購物、娛樂場所云集,外國人相對比較聚集,同區域的精品公寓較多。睿和智庫走訪時發現,項目周邊2-3公里就有寶塔遠洋公館、亮馬河公寓、凱賓斯基公寓、橡樹公館、華熙國際公寓、光明公寓。競品公寓定位均為高端客戶,配套差異不大,租金水平也相對趨同。


運營管理
目前三全公寓運營管理團隊共17人,包括客房部、工程部、銷售部,主要負責招租管理,以及室內的保潔和物業工程,公共區域的保潔、工程由外部物業公司負責。其中,招租環節采用中介渠道招租,主打日本客戶,通過中介對接,簽約主體大都為日本企業,入住客人為日企高管及其家庭成員。
三全公寓為收購項目,收購之前即為在租公寓,收購后公司延續收購前的客戶定位,僅對少量公寓房間進行改造,公寓整體變動不大,所以公寓運營爬坡期較短,景瑞不動產團隊接手前,公寓入住率為70%,之后入住率不斷提升,最高達到93%,目前因疫情影響,外企客戶存在到期和工作調動的變化,入住率為90%。
此外,景瑞不動產完成收購三全公寓后,采用資產證券化形式進行了融資操作。2018年3月,“華夏資本-優鉞-景瑞三全公寓資產支持專項計劃”發行規模7.2億元(優先級6.84億,次級0.36億),發行利率6.6%,期限12年(3+3+3+3年),成為北京首單長租公寓CMBS。

從運營層面來看,三全公寓存在少許不足。三全公寓整體共300多套公寓房間,公司僅擁有其中180多套公寓、停車場及商業部分產權,剩余120套屬于其他小業主,該120套公寓穿插于不同樓層,由此也導致公寓管理上存在一定障礙,比如公寓的品牌標識。
經營分析
根據睿和智庫的初步測算,三全公寓的整體盈利情況較好,項目租售比高于北京市場的平均水平。
具體來看,收入方面,三全公寓改造后經營公寓共有194套,平均出租率在90%以上,每個月租金收入在430-440萬左右,最高達到460萬,其他商業出租和車庫等收入規模在20萬左右,項目年營運收入規模約為5520萬。
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