2017年9月，景瑞不動產以股權形式收購60個三全公寓單位，對價6.425億，同時以物業形式收購120個公寓單位、停車場及俱樂部，總對價6.2979億。該項目收購的總成本約為12.72億人民幣。

對于此次收購的原由，景瑞控股在相關公告中曾解釋，1、集團拓展業務至北京，拓寬業務和地區范圍；2、該項目物業價格優惠，預期北京及該地區物業的價值將增值。

景瑞不動產收購后，并未對三全公寓進行大幅改動，僅對其中12套兩居室公寓進行改造，將兩居室改造為一居室或大開間，以提高入住率，其他公寓房間未進行大改造，延用前期的家具，有少量的電器更換。室外公共部分以及外立面等未進行裝修改動。

公寓所處位置為大使館區，環境位置比較優越，外國居民較多。公寓客戶定位相對高端，主要為外企高管，加上原開發企業為日資企業，公寓初始設計風格和配套主要針對日本客戶，長期以來受日本企業及客戶的認可度高，所以目前公寓大部分為日本客戶，少量本土高端客戶。本次疫情中，客戶影響并不是很大，因為在疫情期間回日本的客戶并不多。

公寓主要針對日本客戶等高端客戶群，公寓定價較貴，目前單個主力型2居室價格在3.5萬/月左右（租金包含物業管理、供暖、會所、寬帶、衛星電視、每周一次房間打掃）。而睿和智庫調研周邊普通住宅，發現目前周邊2居室的普通住宅月租金在2萬左右，顯然公寓價格高出普通住宅租賃價格不少。

租期方面，目前三全公寓簽約租期最短一個月最長一年，同時根據付租方式租金折扣力度有差別，一次性付租時間長，優惠力度較大。

競品方面，三全公寓位于亮馬河南岸的大使館區，屬于燕莎商圈，五星級飯店、高檔購物、娛樂場所云集，外國人相對比較聚集，同區域的精品公寓較多。睿和智庫走訪時發現，項目周邊2-3公里就有寶塔遠洋公館、亮馬河公寓、凱賓斯基公寓、橡樹公館、華熙國際公寓、光明公寓。競品公寓定位均為高端客戶，配套差異不大，租金水平也相對趨同。

 

 

運營管理

 

 

目前三全公寓運營管理團隊共17人，包括客房部、工程部、銷售部，主要負責招租管理，以及室內的保潔和物業工程，公共區域的保潔、工程由外部物業公司負責。其中，招租環節采用中介渠道招租，主打日本客戶，通過中介對接，簽約主體大都為日本企業，入住客人為日企高管及其家庭成員。

三全公寓為收購項目，收購之前即為在租公寓，收購后公司延續收購前的客戶定位，僅對少量公寓房間進行改造，公寓整體變動不大，所以公寓運營爬坡期較短，景瑞不動產團隊接手前，公寓入住率為70%，之后入住率不斷提升，最高達到93%，目前因疫情影響，外企客戶存在到期和工作調動的變化，入住率為90%。

此外，景瑞不動產完成收購三全公寓后，采用資產證券化形式進行了融資操作。2018年3月，“華夏資本-優鉞-景瑞三全公寓資產支持專項計劃”發行規模7.2億元（優先級6.84億，次級0.36億），發行利率6.6%，期限12年（3+3+3+3年），成為北京首單長租公寓CMBS。

從運營層面來看，三全公寓存在少許不足。三全公寓整體共300多套公寓房間，公司僅擁有其中180多套公寓、停車場及商業部分產權，剩余120套屬于其他小業主，該120套公寓穿插于不同樓層，由此也導致公寓管理上存在一定障礙，比如公寓的品牌標識。

根據睿和智庫的初步測算，三全公寓的整體盈利情況較好，項目租售比高于北京市場的平均水平。

具體來看，收入方面，三全公寓改造后經營公寓共有194套，平均出租率在90%以上，每個月租金收入在430-440萬左右，最高達到460萬，其他商業出租和車庫等收入規模在20萬左右，項目年營運收入規模約為5520萬。